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公司土储优质，积极调整资产结构，财务较稳健，偿债压力较低，建议关注
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凯发k8娱乐app下载的概况
景瑞控股(香港联交所股份代码：01862.hk)是聚焦中国长江三角区域的住宅物业开发商之一，于1993年成立于上海，2013年10月31日在香港联合交易所有限公司主板上市。截至2019年6月30日，景瑞控股共计在中国18个城市设立业务，涵盖长江三角洲、长江中游、京津冀、成渝等城市群。根据中国房地产业协会及上海易居研究院中国房地产评测中心主办的中国房地产500强名单，景瑞控股自2011年起，已连续9年位列中国房地产开发企业百强，2019年位列第63位。
根据克而瑞发布的2019年1-11月《中国房地产企业销售排行榜单》，景瑞控股位列销售操盘金额榜单第91名，维持了2018年的排名。2018年公司的全年销售金额在此榜中相比2017年提升7位。景瑞控股于2016年初步实现“客户洞见 轻资运营”双轮驱动的战略转型升级，以“客户洞见”为核心的价值设计能力和以基金化运作的轻资运营模式，助力规模增长。目前，景瑞控股形成五大业态的综合性平台——景瑞地产、优钺资管、合福资本、办公平台及公寓平台，以“轻资产、精细化、重运营”为方向，推动公司由传统开发商向资产管理服务商转型。
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销售增速趋缓，土储质量高，有合理的利润空间
公司销售金额及面积增速趋缓，主要集中在长三角的二线城市（略）
拿地聚焦长三角城市，整体利润空间较合理
2019年h1景瑞控股拿地多为长三角京津冀地区的二线城市，继续深耕长江中游地区（武汉），在一线城市机会获地。2018年景瑞控股在保持一、二线城市拿地的同时，四线城市拿地比例增加，但实际权益比例较低。从拿地金额和拿地面积综合来看，一、二线仍占主导地位，四线城市占比显著增加，长三角、长江中游的占比下降，京津冀占比显著提升。2018年四线城市拿地明显增加系公司与其他公司合作取得的常熟的两块土地面积及金额较大，公司实际权益比例较低，为43.6%。从短期来看，经济实力较好的三、四线城市，仍会延续当前的市场热度，为景瑞控股的利润提供一定的支撑。从长期来看，一、二线的发展压力小于三、四线，但拿地成本相对较高，利润空间有限。景瑞控股2019h1拿地金额明显下降，地价有所下降。公司2018年拿地金额和地价房价比处于较高水平，公司拿地主要集中在长三角地区的一线、二线城市，控制城市下沉幅度，因此土地成本较高。
景瑞控股2018年地价房价比在各线城市均高于50%，京津冀地区达到72.2%。
进行项目细分后，2018年公司花费46.2亿（占总拿地金额的30.5%）获取了14.4万平方米（占总拿地地上面积的11.7%）用于非销售目的的长租公寓及办公项目，均价至31986元/平方米，拉高了整体的拿地均价。若剔除这部分影响，2018年公司的拿地均价为9680元/平方米，地价房价比为46%，相比调整前有所下降，地价房价比处于较合理水平。公司拿地的权益比例在2017年明显下降后有所回升，2019h1至57.8%，权益比例依然不高。公司目前土地储备未来利润空间较合理。2018年公司的调整后土地储备拿地均价为9680元/㎡（不含地下），2019年h1公司的拿地均价为4836元/㎡（不含地下）。按照下表计算，公司销售的整体净利润率在11.5%。
备注：测算为基于项目本身的利润水平得出的结果，与公司披露的利润水平有所区别，二者可相互参考
立足一、二线的同时关注强三、四线
备注：土地储备口径包含地下车库面积；已竣工、部分竣工可售可租面积包含已售未结算项目面积
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营收稳定，盈利水平上升，财务风险改善
营收保持稳定，主要盈利指标上升，少数股东权益占比较高（略）
三费占营收比较高，管理及销售费用占比较稳定（略）
权益乘数与存货周转率下降（略）
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负债结构较为合理，偿债压力不大
经营性现金流转正，短债比例上升，未来偿债压力不大
景瑞控股2019年h1相比2018年同期经营性现金流转正，投资规模减少，偿还部分债务，筹资现金流转负。公司2018年重新加大筹资力度，经营性现金流转负。在行业严格调控、集中度不断提升的大背景下，为了贯彻深耕一、二线城市的公司策略，景瑞控股进一步增加融资规模，主要来源于银行借贷与发行票据，通过资本撬动进行规模扩张。
截至2019h1，公司货币资金规模为111.1亿元，同比上升337.4%，相比2018年整年水平下降5.2%。受限制现金规模为30.9亿，其中主要为借款抵押的存款与就预售物业自购房者预收款项的按金（共计29.9亿元）。2019h1受限制现金占总口径货币资金的比例为21.7%，同比下降24.9个百分点。
备注：总口径货币现金=货币现金 受限制現金
未使用银行授信额度明显增加。近两年公司的未使用银行授信增加，截至2019年6月30日，仍有231.5亿余额。
偿债指标略升，融资成本略升，或然负债风险较小
备注：扣除合约负债的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）
公司有息负债保持稳定的增速，2019年h1净负债率有所上升，至104.5%。若考虑受限制现金，则2018年及2019h1公司的净负债率分别为63.9%及71.7%。
备注：
1）：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产 其中有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、公司票据和应付债券之和。港股披露的货币资金移除了受限制现金，因此货币资金的口径不含受限制现金；
抵押获资金水平略升，抵押的存货和投资物业占比下降（略）
公司使用关联方资金规模上升，关联方往来对公司影响不大（略）
存续债境外比例较高，风险溢价较高
存量债方面，境外优先票据占比较大。公司未到期债券共计13.6亿美元和20亿人民币。其中，优先票据13.6亿美元，公司债20亿人民币。
公司2020年共有有5.5亿美元债务到期。
公司所发行的债券境内外评级机构给与的评级不高，境外发债比例较高。美元债方面，标普给予10.875%票息的优先票据b-评级；穆迪给予剩余4只优先票据b3评级。人民币债方面，联合信用评级给予2只公司债aa评级。采用2019-11-29日美元兑人民币中间价7.0298换算，公司美元债和人民币债比例达到4.78，境外发债比例较高。
备注：2016-03-17起息，票面利率为5.88%，金额为15亿人民币的16景瑞01于2019年3月调整票面利率至7%。（2）发行人存量债余额截至2019-11-29。（3）使用最新票面利率（4）日期格式采用月/日/年
景瑞控股美元债的平均票面利率为10.62%，低于下表中所列的两家对比公司发行的美元债的平均票面利率（当代置业：12.1%；花样年控股：11.875%）。除花样年控股发行的一只债未有评级，穆迪给予公司所发行美元债的评级相同，皆为b3评级。
备注：截至2019年11月29日
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nav测算5.24元/股，相对板块的pe较稳定
nav测算5.24元/股，股价折价50%以上（略）
提升结转速度，则有望提升pe估值的水平（略）
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尝试多元化发展，收益仍有待观察
加码轻资运营，基金化项目增加（略）
积极的股权激励（略）
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