克而瑞：景瑞控股深耕长三角都市圈，销售同比增长144%-凯发k8官网

核心观点

【销售业绩同比增1.4倍，回款率超85%】

2021年上半年景瑞控股实现合同销售金额187.3亿元，同比增长144.3%，截止至2021年中，景瑞已经完成全年业绩目标的62%，全年来看，景瑞有望超额完成销售目标。回款方面，上半年景瑞实现了85%以上的回款率。以一二线销售为主，三四线城市也有跃升，不过城市群有待深耕，以持续提升销售规模。

【拿地谨慎，新增土储权益比例升至70.7%】

2021年上半年景瑞控股共新增4幅土地，分别位于宁波、金华、上海、武汉，新增土储总建面41.8万方，拿地总价19.7亿元。按照总价推算，新增土地权益比例由58.8%上升至70.7%，权益比例的提升为企业更有质量的增长打下基础。 

【侧重长三角都市圈，土储可满足2-3年发展需求】

截止至2021年中，景瑞控股共拥有土储总建面529.3万平方米，可以支撑2-3年的发展，鉴于企业上半年拿地力度较小，若想要保证持续的业绩增速，未来仍需扩大拿地力度补充土储。一二线城市建面占比85%，区域上仍侧重长三角都市圈，占比为54.3%，以苏州、南京、上海、宁波等城市为主。

【营收增长超6成，盈利水平仍有提升空间】 

2021年上半年景瑞控股实现营收51.0亿元，同比增长61.7%，其中地产业务结转收入46.36亿元，同比增长65.1%，是推动营收上涨的主要因素。实现毛利润12.3亿元，同比上升24.0%，整体毛利率24.1%，相较于2020年全年有所回升，但是与同期相比下降7.3个百分点。整体净利润3.66亿元，同比上升6.1%，净利率7.2%，同比下降了3.8个百分点。归母净利润2.95亿元，同比稳定，归母净利率5.8%，盈利水平相对行业平均而言仍有提升空间。

【两项指标维持绿档，短期无偿债压力】

截止至2021年中，现金短债比为1.68，长短债比提升至1.74。应付贸易账款及应付票据/有息债务仅19.6%。净负债率较期初升高至81.1%，但仍然处于绿档。剔除预收账款资产负债率在80%左右，未来需关注这一指标的优化。

【多元业务平稳发展，物管服务同比增长55.9%】

公司持续发展地产、不动产、物管三条业务赛道，并实践大资管战略。2021上半年，优钺资管新设立5支基金，外部募集资金总额7.8亿元，接近2020年全年。不动产资管平台租金收入保持平稳，公寓平均出租率较2020年底上升3.3个百分点。物业服务平台上半年收入高增，实现营业收入3.51亿元，同比增长55.9%，目前预计2022年交表。 

1、销售：销售业绩同比增1.4倍，回款率超85%

上半年实现销售额187.3亿元，同比增1.4倍，全年业绩目标已完成6成。根据企业业绩公告，2021年上半年景瑞控股实现合同销售金额187.3亿元，同比增长144.3%。上半年销售表现强劲，一方面是由于企业平衡了全年的推盘量，且推盘量较大的长三角区域市场热度高，举行了为期近两个月的大型营销活动“炫彩拼房节”；另一方面是由于2020年上半年受疫情影响，基数较少。截止至2021年中，景瑞已经完成全年业绩目标的62%，全年来看，景瑞有望超额完成销售目标。回款方面，上半年景瑞实现了85%以上的回款率1，略低于去年90%的水平，主要是由于金融政策的收紧带来的影响，不过据cric的监测，85%的回款率仍处于行业中上游水平。

一二线为核心，长三角三四线城市业绩占比上升。景瑞控股始终坚持围绕一二线核心城市及都市圈进行深耕的策略，2021年上半年，企业一二线城市贡献占比达到83.8%，其中武汉、天津、南京、杭州四个核心城市贡献了企业近6成的业绩。三四线方面，长三角的常州、扬州、无锡等三四线城市开始兑现业绩，占比较2020年有所提升，与我们年初预判一致。整体来看，企业以二线城市销售为主，在长三角地区布局较多，在其他城市群深耕上可持续做出努力。

2、投资：拿地谨慎，新增土储权益比例升至70.7%

投资力度保守，新增土储权益比例提升至70.7%。2021年上半年景瑞控股共新增4幅土地，分别位于宁波、金华、上海、武汉，新增土储总建面41.8万方，拿地总价19.7亿元。企业的拿地成本相较于2020年进一步下降至4711元/平方米。按照总价推算，新增土地权益比例由58.8%再度上升至70.7%，权益比例的持续提升为企业更有质量的增长打下基础。

3、土储：侧重长三角都市圈，土储可满足2-3年发展需求

土地储备总量增长至529.3万方，可以支撑企业2-3年发展。截止至2021年中，景瑞控股共拥有土储总建面529.3万平方米，按建筑面积口径推算，权益比例55.5%。按照企业2020年销售和2021年增长目标推算，可以支撑2-3年的发展，鉴于企业上半年拿地力度较小，若想要保证持续的业绩增速，未来仍需扩大拿地力度补充土储。

一二线城市土储建面占比85%，长三角占半壁江山。景瑞的总土储布局仍然以一二线城市为主，武汉、苏州建面占比最大，分别达到了20.2%，16.5%。区域上仍侧重长三角都市圈，占比为54.3%，以苏州、南京、上海、宁波等城市为主。

4、营利：营收增长超6成，毛利率24.1%

地产结转加快，物管发展向好，上半年营收增长超6成。2021年上半年景瑞控股实现营收51.0亿元，同比增长61.7%，其中地产业务结转收入46.36亿元，同比增长65.1%，是推动营收上涨的主要因素。多元业务中，物业服务持续向好，收入3.5亿，同比上升55.9%。毛利率相比2020年回升，净利率下降。2021年上半年景瑞控股实现毛利润12.3亿元，同比上升24.0%，整体毛利率24.1%，相较于2020年全年有所回升。实现净利润3.66亿元，整体净利率7.2%，相较2020年同期也下降了3.7个百分点。上半年实现归母净利润2.95亿元，与2020年同期基本持平，归母净利率5.8%，同比下降3.5个百分点，盈利水平相对行业平均而言仍有待提升。

5、偿债：两项指标维持绿档，短期无偿债压力

债务结构优化，现金短债比升至1.68，长短债比升至1.74。截止至2021年中，景瑞控股共持有现金142.3亿元，同比提升4.3%，现金短债比为1.68，较期初进一步改善，短期内无偿债压力。上半年企业成功发行3笔境外优先票据平滑债务周期，截止至21年中期企业长短债比提升至1.74。商票方面，根据企业业绩公告，截止至2020年中，企业应付票据总额仅有不足1亿元，偿还压力很小，应付贸易账款及应付票据总额约45.5亿元，应付贸易账款及应付票据/有息债务仅19.6%，低于行业平均水平。

净负债率81.1%，剔除预收账款后资产负债率待优化。截止至2021年中，景瑞控股的净负债率较期初升高至81.1%，但仍然处于绿档。不过剔除预收账款资产负债率方面，景瑞控股一直保持在80%左右，未来需更加关注这一指标的优化。

6、多元化：多元业务平稳发展，物管服务收入同比增55%

多元业务平稳发展。优钺资管新设立5支基金，上半年外部募集资金总额7.8亿元，接近2020年全年。不动产资管平台租金收入保持平稳，公寓平均出租率较2020年底上升3.3个百分点。物业服务平台上半年实现收入3.5亿元，同比增长55.9%，目前预计2022年交表。